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奉劝你一句:没有奉献精神,就别去三四线城市买房!

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admin 发表于 2017-6-15 11:08:38 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
三四线楼市的这把火烧得越来越旺,中原地产统计的数据显示,截至6月13日,三四线城市土D收入明显增加。
诸如嘉兴、徐州、常州、盐城、扬州佛山、温州等城市的土D卖得都相当不错,开发商纷纷扎堆三四线城市,竞争日趋激烈,溢价也越来越高。如果单纯统计溢价率,上述几个城市均位居前列。
三四线楼市渐火的直接原因
调整带来的需求外溢是直接原因。这里的外溢不仅包括资金,还包括人口。
在一线层层加码的情况下,很多一线城市的原居民也开始携带资金向外线转移寻求新的购房机会。除此之外,本轮一线城市人口层面的重要变化也是造成三四线楼市上升的原因之一。
2017年,想融入一线城市的难度是空前的。在人口结构方面,一线城市已经筑起了很高的门槛,留下来的人只有两类,有钱的人和有本事的人。有钱的人不在乎户口背后的那点福利,可以寻求更高的,只需要留在一线城市就好。而有本事的人,户口则不是问题,现在各大城市在人才方面倾斜力度越来越大。
那么那些没钱和没本事的人,也可以留下来,当然是租房,这一块发展势头的确非常好,但在买房仍然是第一需求的情况下,他们看不到买房的可能。这些需求也是支撑本轮三四线楼市的重要力量。而且租房,无论是从现实还是传统观念中,都是要被俯视的,话虽难听,但却事实。
一个不好的真相:一线城市的房子虽然目前暂时比较平静,但一线城市的地位决定了它们仍然是处于绝对领先的地位,而在收入方面,很多人实际上已经跟不上节奏,这些人在地下室里,在群体租房里,在城中村里,随着城市的发展,这些人聚集的地方势必会成为一线城市里的“pin-民-ku”,而这是我们所无法接受的。将这些人分散出去成为一线城市今后几年的重心之一。

三四线楼市渐火的深层逻辑

我们不喜欢大城市化,恐怕才是真正的原因。事实上,我们一直在避免刻意搞超级城市,因为它的虹吸效应太明显,资金和人口的聚集会让很多三四线城市看不到前景。
我们暂且可以这样来解释本楼市调整的核心思维:我们要稳一线,保二线,催三四线。
所谓稳一线,就是当前一线城市已经吸纳了足够多的资源,特别是人口和资金。再继续按照这个套路走下去,差距只会越来越大,城市虽然越来越强,但门槛越来越高,对新人的友好度也越来越低。所以本轮一线的严苛调整,压购房提租房,就是要让那些新人们看得到希望。
而保二线,则是巩固现有成果,如果不巩固,二线城市也会爬升后迅速往下走,大量二线城市才是城镇化的中坚,调整就是保住这些城市的成果,虽然表面上搞的是房地产,实际上是稳住它们的吸引力,既能够承接一线撤退的人口,还能够对周边的小城市保持一定程度的吸引力。从以往的逻辑中,很多人从县城里直接跳到一线去,现在他们希望人们玩的是“升级”而不是“跳级”,而且大多数人“升级”的终点应该是二线城市。
所谓催三四线城市,指的是希望在一线和二线脚步慢下来后,三四线城市借助这机会快速跑,缩小点差距。但实际上这本是不可能完成的任务,但我们偏要啃硬骨头。结果就是下面两张图:


虽然不希望只是盖楼卖房,但经过这一年的发展,结果大家都看到了,房地产化几乎是无法避免的,因为真的根本没有那么多的“特色”啊!
这种搞法本身是有问题的,它实际上反映了我们城镇化的思路是反的,按照常理,城镇化的基本逻辑是经济效益、规模效益、聚集效益。但我们的思维是偏偏要花大力气发展小城镇,而不是发挥大城市群的规模效益,其成本必然很高,结果也必然事与愿违,到最后,市场最接受的还是房子。
搞平均的城镇化,理想很丰满,现实很骨感。
骨感的现实是,三四线的老房子还没改完,新房子又开始盖了。至于特色,恐怕找不到几个。
开发商们很聪明,他们知道大多数三四线城市是没有多少赚头的,所以今年你们看到开发商们买地的城市都是集中在江浙粤一带的东部小城市,使出浑身解数也要争上一两块。一线没得搞,这些地方的三四线城市也相对安全,人口由西向东的流动,这些小城市多多少少能分得一杯羹。而那些真正的中西部的三四线城市,仍然趴在那里。
但这种玩法,是偏离了上面的预期,所以观察君预期未来针对这些小城市的房地产还会有一些新的措施出来,将购房者和开发商分流至真正的三四线城市去,所谓特色小镇,大概就是这个意思了。要搞平均的城镇化,不能让一小部分城市享受了大部分城镇化成果。
只不过这条路非常不好走,大开发商尚可以试试,全面布局能够分散可能出现的滞销风险,小开发商则没那么幸运了,一两个项目卖不掉就可能陷入困境,最后只能委身于大开发商。
至于购房者,也必定有一部分人会追随开发商的步伐而去,只要你想买房,就得去这些地方,别的地方都已经圈起来了。
这是一盘大棋,需要有人去承当,开发商已经准备好了,你要不要跟进去买套房,贡献点力量?
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